Administración de Fincas

La administración de fincas, es una de nuestras áreas de trabajo, la cual se encarga de las funciones de gobierno, conservación, obtención de rendimiento y asesoramiento de bienes inmuebles. Asesoramos a la comunidad con Abogados y Economistas, disponemos de Administrador de Fincas titulado, Mediadores cualificados y altamente profesionales para la resolución de conflictos en las comunidades, controlamos a los proveedores, damos cuenta de siniestros a las compañías de seguro, nos encargamos de las relaciones laborales con los empleados de la finca y de la contabilidad de la misma, informamos y gestionamos la morosidad, tratamos, de forma imparcial, de mantener la convivencia entre los vecinos de la comunidad,  nos ocupamos de la gestión, asesoramiento y contratación de seguros económicos adaptados a las necesidades de los mismos y nos ocupamos de gestionar las compras y ventas de sus viviendas o locales así como de administrar sus alquileres y demás intereses que nos puedan encomendar sobre sus propiedades.

Nos caracterizamos por ofrecer todos estos servicios tanto al conjunto de la finca administrada, o Comunidad, como a cada uno de sus vecinos, siempre desde la cercanía y el trato personal.  Además proporcionamos nuestros servicios no solo en nuestro idioma materno, el español, sino también en Inglés y Francés, como lenguas de nuestros clientes.

En nuestro GRUPO LLORÉNS TORRES trabajamos con las Leyes que gobiernan las Comunidades de propietarios, las relaciones entre sus vecinos, su propiedad privada, sus usos y cesiones. Nos encargamos de todas las gestiones que nos puedan encomendar para su mayor comodidad, ofreciendo la máxima confianza y tranquilidad para que cualquier vecino de la comunidad pueda contactar con nosotros exponiéndonos su problema. Todo ello, junto con nuestra cercanía y trato personalizado nos diferencia del resto, dando como resultado nuestra experiencia y reputado trabajo de más de 20 años en el sector.

La figura del Administrador de fincas o de Comunidades de propietarios se encuentra regulada en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, por el que se establecen las siguientes obligaciones para el mismo:

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios
  • Preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros
  • Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación
  • Y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta

En cuanto a otros servicios que pueda precisar cualquiera de los vecinos de las Comunidades que administramos, serán realizados satisfactoriamente por los demás profesionales del GRUPO LLORENS TORRES que trabajan ofreciendo la tranquilidad, seguridad jurídica, comodidad, cercanía y trato personal que otorgan a todos sus clientes, beneficiándose además, por el mero hecho de ser miembros de la Comunidad administrada de interesantes descuentos en estos otros servicios profesionales.

Administración de Comunidades

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CONSTITUCIÓN DE NUEVAS COMUNIDADES

  • Convocatoria y celebración de la primera Junta de Propietarios
    • Nombramiento del Presidente, Secretario y Administrador
    • Aprobación de presupuesto inicial y cuotas mensuales
    • Aprobación de gastos de “puesta en funcionamiento” como: la contratación del mantenimiento del ascensor, suministro de energía eléctrica y de agua, suscripción de una póliza de seguro del edificio, contratación del conserje, etc
    • Aprobación de la creación de un fondo de reserva
    • Aprobación Estatutos de la Comunidad y Reglamento de Régimen
  • Legalización del libro de actas
  • Asesoramiento para la obtención del CIF de la comunidad Fiscal
  • Contratación de servicios de suministro, mantenimientos, vados…
  • Apertura de la cuenta de corriente a nombre de la comunidad para facilitar las transacciones y operaciones

En caso de constitución de comunidades en obra nueva, se realizará también un estudio del proyecto final del Edificio, del Libro del Edificio, de la Declaración de obra y División horizontal del mismo; gestiones para la obtención de los boletines y licencias de ocupación, y  certificación final de obra;  estudio y elaboración de los estatutos que requiera la comunidad.

ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN DE COMUNIDADES YA EXISTENTES

  • Administración de comunidades
    • Archivo de la documentación de la Comunidad
    • Informes sobre el estado de la comunidad (contratos vigentes de suministro o mantenimiento, balances contables, auditorías…)
    • Convocatoria de juntas Ordinarias y extraordinarias
    • Presencia a las juntas, moderando y asesorando
    • Redacción de actas, envío a todos los propietarios y seguimiento de los acuerdos aprobados en Junta de Propietarios
    • Apoyo multimedia en los casos que se precise
    • Representación de la Comunidad ante los Organismos Oficiales y empresas
    • Contabilidad y finanzas de las Comunidades
    • Preparación de Presupuestos, Estudios para Fondos de Reserva, y Liquidaciones de gastos e ingresos
    • Reclamaciones a morosos
    • Otras reclamaciones o Defensas
  • Asesoría individualizada y personalizada a cada comunidad y a cada vecino, realizada por nuestros abogados, economistas y mediadores, para la solución de conflictos existentes o posibles en un futuro

CONTABILIDAD Y FINANZAS DE LAS COMUNIDADES

  • Apertura de cuenta bancaria a nombre de la Comunidad
  • Elaboración anual de: Presupuestos y estudios de Fondos de Reserva, Liquidaciones anuales, Cuentas y balances, Documentos contables, balances de situación, estados de cuentas común e individual
  • Liquidaciones periódicas de gastos
  • Seguimiento de movimientos bancarios

LIQUIDACIONES DE DEUDAS Y RECLAMACIONES A MOROSOS

  • Reclamaciones a morosos
    • Telefónicamente y aviso personal con notificaciones específicas
    • Carta certificada y con acuse de recibo
    • Correo electrónico certificado y con acuse de recibo
    • Burofax certificado y con acuse de recibo
  • Liquidación de la deuda del propietario moroso con la Comunidad, a efectos del procedimiento judicial previsto en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal

OTRAS RECLAMACIONES O DEFENSAS, INCLUSO JUDICIALES

  • Por ruidos, actividades peligrosas o molestas
  • Por daños en el edificio, en sus elementos comunes o servicios o instalaciones
  • Por alteración de los elementos comunes o sus servicios o instalaciones
  • Por mejoras no acordadas legalmente
  • Por la instalación de ascensor en el edificio, u otros elementos, servicios o instalaciones
  • Solicitud de la terminación de urbanización o edificación
  • Por créditos comunitarios en procedimientos concursales por insolvencia
  • Por conseguir quórum válido y/o aprobación de acuerdos
  • Por acuerdos nulos.
  • Por otras razones según el estudio del caso que se trate

Todas las reclamaciones o defensas son tratadas con la máxima discrecionalidad, y siempre en beneficio de ambas partes, iniciándose un periodo extrajudicial de reclamación o negociación para alcanzar acuerdos entre partes  evitando al máximo incurrir en los costes judiciales que acarrearía un posterior proceso judicial, el cual tendría lugar en caso de resultar infructuosa la vía extrajudicial

CONTRATACIÓN DE SEGUROS PARA LAS FINCAS Y SUS PARTICULARES

Hoy en día es fundamental estar bien asegurado, para que, en caso de que se produzca cualquier incidente la Compañía Aseguradora responda por los daños y perjuicios causados por dicho incidente denominado siniestro. Por ello, nuestro Grupo ofrece un estudio individualizado y personal de las necesidades de la Comunidad como edificio, un examen de las diferentes coberturas ofertadas por cada Compañía y una comparativa de sus precios, así como la propia gestión de las comunicaciones y reclamaciones que sean convenientes y necesarias para la rápida y efectiva solución y reparación del siniestro, sin necesidad de acudir a otro tramitador fuera de nuestras oficinas.

Entre muchos otros, nuestro GRUPO ofrece los siguientes seguros, ya sea para la comunidad o para sus particulares:

  • Seguros de Daños
    • Seguros contra incendios
    • Seguros de responsabilidad civil
    • Seguros de robo
    • Seguros de Automóvil
  • Seguros Personales
    • Seguros de Vida
    • Seguros de Accidentes Personales
    • Seguros de Salud o Enfermedad
    • Seguros de Dependencia
    • Planes de Pensiones
  • Seguros de Prestación de servicios
    • Seguro de Defensa Jurídica
    • Seguro de Asistencia en viaje
    • Seguro de Decesos
    • Seguro de Garantía de pago de alquiler

Mediante el pago de un precio reducido, y dada nuestra colaboración con diferentes Compañías Aseguradoras, nuestras fincas administradas, como nuestros clientes particulares, disfrutarán de la tranquilidad que le ofrecemos con nuestros seguros, ya que nuestros servicios incluyen el asesoramiento jurídico gratuito para contratar el plan más adaptado a sus circunstancias y necesidades.

RUIDOS, MOLESTIAS ACTOS PELIGROSOS Y OTRAS VISICITUDES

Ruidos, actividades peligrosas y otras molestias

Las relaciones de buena vecindad que deben regir en la convivencia vecinal es una de las bases desde las que debemos partir. Por ello, nosotros nos encargamos de dialogar con el vecino, exponiéndole el problema de forma amistosa. En muchas ocasiones ni el propio vecino sabe que genera esas molestias, por ejemplo, porque las paredes están mal insonorizadas.

  • Localización del ruido, identificación de la actividad peligrosa (por ejemplo, limpieza con productos tóxicos o alergénicos) o de cualquier otra molestia para toda la Comunidad o para un solo vecino (por ejemplo, plagas, animales abandonados, malos olores)
    • Averiguar de dónde procede el ruido (externo o interno), o quién y cómo se realiza la actividad peligrosa, u otras molestias, y a todos a quienes afecta
    • Asesoramiento sobre los decibelios permitidos y horarios, así como sobre la actividad peligrosa, ambos atendiendo a las Ordenanzas municipales y/o de la Comunidad Autónoma
  • Mediación profesional con la persona generador de ruidos, las actividades peligrosas u otras molestias
  • Si el responsable persistiere en dichos hechos o actividad
    • Requerimiento a quien realice las actividades prohibidas o molestas parasu cese inmediato y bajo apercibimiento de  ejercitar a su cargo acciones judiciales
    • En caso de incumplimiento,  se iniciarán acciones judiciales poniendo demanda o denuncia, con la autorización de la Junta de propietarios
    • El Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata del ruido o actividad prohibida
    • Si la sentencia es estimatoria, se podrá disponer la cesación definitiva de dicha actividad y la indemnización de daños y perjuicios que proceda

Uso de zonas comunitarias

Gran foco de conflictos. Cerrar el patio de luces cuyo uso tiene asignado un vecino, instalar aparatos de aire acondicionado en fachadas externas o internas, privatización de parte del pasillo comunitario, instalación de un ascensor, instalación de antenas ajenas en la azotea comunitaria, son meros ejemplos de temas y problemas que rutinariamente se presentan en las Comunidades de propietarios. En tal caso:

  • Asesoramos sobre los derechos de uso que tiene el vecino sobre dichas zonas, así como las obligaciones
  • Requerimos al infractor para que cese sus actividades en zonas comunes (portal, piscina, ascensor, terraza, etc.)
  • Negociamos los mejores intereses para la Comunidad

Humedades, averías y roturas de tuberías

En la mayoría de las ocasiones, es difícil de determinar quién es el responsable. Por ello, nosotros nos ocupamos de asuntos como éste:

  • Cuando el origen de las humedades provenga de un elemento privativo, el coste de la reparación (tanto en elementos privativos como en comunes), habrá de ser asumido por el propietario del elemento que lo causó
  • Cuando el origen está en un elemento común (bajantes generales, por ejemplo), la comunidad asumirá el coste de la reparación de elementos afectados (tanto comunes como privativos).
  • Cuando el origen se encuentre en un elemento común a la Comunidad administrada y a otra Comunidad no administrada, habrá que determinar la responsabilidad de ambas porque ambas habrán de asumir el coste de la reparación de los elementos afectados (tanto comunes como privativos). En caso de que la Comunidad no administrada no pagare su parte de responsabilidad, ejercitaremos las acciones judiciales pertinentes para la reclamación del pago

Mantenimiento de las instalaciones y servicios, así como del resto de los elementos comunes del mismo edificio

Estudiamos los contratos, negociamos para ajustes de precios o mejorar otros extremos, averiguamos la solvencia empresarial, y revisamos las facturas y cualquier otra documentación que se presente a la Comunidad

Solicitud y estudio de presupuestos

  • Viabilidad del presupuesto
  • Solvencia de la empresa
  • Negociación de precios con la empresa y posible financiación
  • ·Negociación para la mejora de coberturas, derechos u obligaciones
  • Solicitud de servicio post-venta o garantía certificada

Realizamos un control y seguimiento sobre

  • Ascensores
  • Luz y agua
  • Técnica del edificio
  • Puertas de garaje y puertas mecánicas

Avisos y contratación, en caso de incidencias, a los técnicos de reparación

Cerrajeros, fontaneros, reparaciones de ascensor, puertas mecánicas, electricistas, etc

Plagas

En caso de plagas, nos encargamos de contactar y contratar a empresas especializadas y profesionales para la solución del problema de forma inmediata y eficiente

MEDIADORES PROFESIONALES ESPECIALIZADOS EN TEMAS COMUNITARIOS

Uno de los principales motivos que tiene una Comunidad para encargar la gestión de la misma a un Administrador de fincas es la voluntad de mantener buenas relaciones de vecindad entre vecinos.  Sin embargo, es habitual que surjan conflictos con respecto al cumplimiento de la Ley, los estatutos y las normas de régimen interno (si las hubiere), o simplemente por cuestiones ajenas a ello.

Es en esos momentos cuando, además de contar con un Administrador de fincas, la Comunidad necesita un profesional cualificado con la capacidad técnica y conocimientos como para hacer que las partes diriman extrajudicialmente su conflicto alcanzando ellas mismas una solución conveniente para ambas.

GRUPO LLORENS TORRES no sólo provee servicios de Administración de fincas con personal titulado y altamente cualificado, sino que cuenta además con Mediadores profesionales titulados especializados en temas comunitarios, de familia, y otros temas civiles, culturales, mercantiles e incluso transfronterizos que ponen a disposición de la Comunidad y de cada uno de sus vecinos, siendo totalmente gratuitos los servicios de Mediación en temas comunitarios cuando se tiene contratado nuestros servicios de Administración de fincas:

Servicios en temas comunitarios:

  • Gestión, por parte de mediadores especializados, para la resolución de conflictos entre comuneros o relacionados con la finca administrada
  • Asesoramiento legal sobre los puntos conflictivos
  • Representación ante los Organismos Públicos y empresas
  • Tramitación de solicitudes de mediación con otros Mediadores ajenos a la Administración de fincas y al GRUPO LLORENS TORRES
  • Homologación en los Juzgados del acuerdo de mediación alcanzado entre las partes
  • Asistencia legal sobre el incumplimiento del acuerdo: reclamación de cumplimiento en Juzgados
  • Aplicación de descuentos en la tarifa del Abogado para la reclamación judicial del acuerdo, si el Abogado de su elección pertenece al GRUPO LLORENS TORRES

ASESORAMIENTO Y ASISTENCIA LEGAL INTEGRAL A LA COMUNIDAD Y A SUS VECINOS

  • Asesoramiento completo  acerca de
    • Cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal
    • Estatutos, y Normas de Régimen Interior (si las hubiere)
    • Protección de datos
    • Ayudas y subvenciones
    • Fiscalidad inmobiliaria
    • Derechos y obligaciones
  • Cumplimiento normativa laboral
    • Contratos laborales relacionados con la finca administrada
    • Nóminas, seguros sociales, jubilaciones, finiquitos relacionados con la finca administrada
    • Tramitación de incapacidades y sustituciones relacionadas con la finca administrada
    • Certificados y canalización de quejas sobre el personal relacionados con la finca administrada

Todas estas funciones y competencias del Administrador de fincas no son limitadas, por lo que el cliente podrá ampliar las funciones, facultades y deberes del Administrador de fincas dependiendo de las necesidades de  cada inmueble mediante acuerdo de la Junta de propietarios.

 

ADMINISTRACIÓN DE ARRENDAMIENTOS (ALQUILERES), Y GESTIÓN DE COMPRAVENTAS Y OTROS CONTRATOS RELACIONADOS CON  VIVIENDAS, LOCALES Y OTRAS FINCAS 

  • Gestión administrativa
    • Búsqueda activa de potenciales clientes, y acompañamiento al inmueble
    • Publicidad de las ofertas sobre propiedades en nuestras redes de forma totalmente gratuita
    • Asesoramiento, preparación y redacción de los contratos necesarios: verificaciones en Registro de la Propiedad, Catastro, Compañías suministradoras de servicios de agua, luz, Comunidad de Propietarios; contratos privados de arras, compraventa, alquiler, seguros, etc
    • Otras gestiones para la ultimación del contrato definitivo: notaría, impuestos, Registro, Catastro, Ayuntamiento
    • Control y seguimiento de los contratos de arrendamiento: vencimientos, prórrogas, renovaciones, extinción y subarriendo y cesiones de negocio
    • Gestión de Seguros, incluso el de Garantía de cobro de alquiler
    • Tramitación y cobro de recibos de alquiler o de compraventa a plazos
    • Asesoramiento tributario relacionado con el inmueble
    • Información periódica de recibos
  • Otras gestiones
    • Incidencias, reparaciones y averías
    • Limpieza, aprovisionamiento de mobiliario y ajuar doméstico, y conservación del inmueble

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